W 2025 WIG urósł o około 40%, obroty na giełdzie poszły w górę o ~30–35% — a w I kwartale następnego roku na głównych ulicach wielu miast pojawiły się banery „ostatnie mieszkania”.
Scena jest prosta: z jednej strony zwiększona płynność i apetyt na ryzyko na parkiecie, z drugiej deweloperzy zwijający promocje i naciskający sztaby sprzedaży. To nie jest uniwersalny wzrost popytu, tylko przesunięcie kapitału, które daje konkretne sygnały o tym, co naprawdę kupują inwestorzy.
Gdzie trafia kapitał
Najpierw obserwujemy presję na mikrolokalizacje z ograniczoną podażą — śródmieścia dużych miast, rejony z dobrą infrastrukturą transportową i szkołami. Tam marża dla dewelopera i potencjalny yield najłatwiej wygląda dobrze na papierze.
Równocześnie rośnie zainteresowanie segmentem PRS (build-to-rent) w największych ośrodkach. Fundusze patrzą na dłuższą linię czynszu, a ich kapitał napędza budowy skali — w efekcie powstają projekty, które nie trafiają do typowego kupca detalicznego, tylko do operatorów wynajmu.
Nie znikają też przepływy do remontów „pod wynajem krótkoterminowy” tam, gdzie turystyka wraca. To nie jest masowy trend w całym kraju — to koncentracja w kilku miastach i wybranych dzielnicach.
Fundusze vs drobni inwestorzy
Fundusze szukają skali i modeli cash-flow — wolą nowe budynki z umowami zarządzania. Drobni inwestorzy kupują małe mieszkania w lokalizacjach z szybkim zwrotem z wynajmu lub w nadziei na szybszy wzrost ceny. Obie grupy napędzają popyt, ale w różnych miejscach i na różnych zasadach.
Gdy kapitał giełdowy rotuje — część idzie w spółki deweloperskie, część w instrumenty dłużne emitowane pod projekty mieszkaniowe, a część bezpośrednio do gotówki kupującej mieszkania. To miks, który tworzy selektywną hossę.
Mechanizmy selektywności
Trzy czynniki działają jak filtr: dostępność kredytu mieszkaniowego, lokalna podaż gruntów i koncentracja popytu. Jeśli stopy nie spadną znacząco, zdolność kredytowa przeciętnego nabywcy pozostaje ograniczona, a to automatycznie przesuwa uwagę inwestorów na segmenty z wyższymi stopami zwrotu lub zewnętrznym finansowaniem.
Drugi filtr to planowanie i pozwolenia.
Trzeci element to koncentracja popytu. Jeżeli wiatr kapitału wieje w stronę dużych miast i kilku topowych dzielnic, to reszta rynku może zostać w stagnacji mimo ogólnych wzrostów indeksów.
Kiedy mapowałem wpływ technologii na popyt na metale, zauważyłem podobne przepływy kapitału między klasami aktywów — jak technologia wpływa na popyt na metale (np. energia, AI, baterie) — tutaj mechanika jest zbliżona: kapitał wybiera wąskie ścieżki, nie rozlewa się równomiernie.
Psychologia popytu — krótka anegdota
Pamiętam, jak obserwowałem jednego roku przepływy między akcjami technologicznymi i Bitcoinem a lokalnym rynkiem mieszkaniowym. Kiedy giełda dawała szybkie zyski, część kapitału skakała do mieszkanek serwowanych jako „bezpieczna przystań” przy niskiej podaży — a nie dlatego, że ktoś policzył yield, tylko dlatego, że działał impuls: zysk -> chęć ulokowania -> wybór aktywów postrzeganych jako namacalne. Emocja i algorytmy razem robią swoje.
To wyjaśnia, dlaczego nie każdy wzrost cen mieszkań jest wynikiem fundamentalnego popytu na mieszkanie jako użytkowanie — często to efekt rotacji kapitału i narracji rynkowej.
Konsekwencje dla rynku
Efekt jest taki, że hossa mieszkaniowa w 2026 będzie miała twarz kilku miast i kilku segmentów, nie całego kraju. W praktyce oznacza to presję cenową tam, gdzie oferta jest ograniczona i tam, gdzie fundusze widzą możliwość skali albo gdzie detal ma dostęp do kredytu.
